正策出台完善深圳房地产市场信贷管理

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央行下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(以下简称《通知》),明确了“第二套住房”的定义,强调了关于按揭审查的重要性。面对日益增大的金融风险、通货膨胀压力等因素,央行2008年执行“从紧”的货币政策。《通知》再一次明确了严格控制的个人住房消费贷款政策,可谓是“从紧”货币政策的开端。

 

  规避风险而非打压市场

  自从2007年9月份金融机构严控个人住房消费贷款开始,深圳楼市就步入了历史性的调整,成交量大幅下降,市场观望气氛浓厚。很多人都认为这是政府调控楼市的杀手锏,它颁布目的就是打压楼市,平抑房价。其主要目的只是规避日益脱缰的金融风险,而并未打压楼市。根据央行2007年1-10月的数据,新增人民币贷款额累计达3.50万亿元,明显超过2006年全年的3.18万亿元。这一数字距银监会规定的“要求2007年的新增贷款增幅控制在15%以内”仅一步之遥。这种情况下,自然而然,就出现了2007年第四季度个人住房消费贷款供应不畅的现象,从而也令“低首付”置业模式盛行的楼市,步入了调整期。

  从整体形势来看,近年来较为宽松的信贷政策虽然不是楼价上涨的唯一因素,但对楼价有一定的促动作用。作为高收益的信贷产品,“个人住房消费贷款”受到了各级商业银行的青睐,放贷审查标准的参差不齐使高收益的信贷产品同样产生了高风险。所以,金融机构限制信贷风险的加大,是一个可预期的行为,它是规避高风险带来的潜在金融危机的手段。

  房地产行业将步入稳健期

  在楼市低迷的现状和“从紧”的货币政策的影响下,深圳楼市步入长期调整期已不可避免。很多人认为,这次调整将严重打击深圳楼市,市场整体均价将下降30%-50%,“崩盘”是此次楼市调整的主要表现形式。对此,我持不同的观点。我认为,本次楼市调整的主要表现形式应该是:暂时性下跌—房价起稳—楼市步入稳健发展期。

  其原因主要有以下三点:第一,目前楼价下跌的主要动因是银行对个人住房消费贷款的突然收紧。这一政策令市场购买力大幅减弱,从而带来楼市的突然变化造成了买卖双方的阶段性恐慌。2008年个人住房消费贷款计划即将出台。与2007年第四季度的″囊中羞涩″相比,届时各商业银行的信贷资金都较为充裕,最终将有效带动市场的购买力。第二,2007年上半年,投资型买家的比例一度超过80%,三级市场上只要一出现价格较为实在的盘源,就会被投资型买家抢购。当时,不少自住型买家的购买力被“无房可买”的现象所压抑。到了目前这个阶段,整个三级市场的盘源已较为丰富,有利于自住型买家释放其购买力。第三,深圳依然存在着较大的住房需求,自住型买家将在未来一段时期成为市场的主流。近几年,深圳经济发展形势良好,自住型买家基数大,他们拥有稳定且持续的购买能力,是稳定楼市的基础。在以自住型需求为主的楼市发展阶段中,“稳健”将成为楼市发展的主要表现形式。

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